★物件取得で大事なこと★
★不動産取得までに★
物件探しは本当に本当に大事です。オープンしてから他に良い物件が見つかったからといって、すぐに引っ越しできる飲食店は、よっぽど潤沢な資金がないとできません。物件を取得する前に
・物件取得費用予算の決定
・業態の決定（出店地域・場所を絞れる）
・スケルトンまたは居抜き店舗のどちらにするのか
・売上計画による月額賃料の上限の決定
・売上計画による席数・坪数の最低条件を決定
・希望出店地域の選定
まずは上記の点を良く検討し、探す物件を絞ってください。
いもたろうは
・物件取得費用予算は500万円
・業態は、和食居酒屋ダイニング風で客単価4000円
・スケルトン利用が第一優先。居抜きは引き継ぎ状態次第
・家賃は40万円まで。売上はランチ・ディナー(深夜はNG)が営業可能で、400万円の月商を目標
・１階・25席15坪以上の物件
・地域は、１都３県(千葉・埼玉・神奈川)の駅近徒歩５分以内
で、探し始めました。
結果として２００６年２月から物件を探し始め、２００６年４月１４日に五反田の物件を契約しました。五反田駅東口有楽街外れ徒歩5分１階角地15.12坪の物件。賃料は３０万円・管理費２万円・礼金１カ月・保証金２００万円・前家賃１カ月で最終的にまとめました。保証金や賃料は交渉し値引きして頂きました。物件取得費用は、２９４万円となりました。
契約の中で、更新事務手数料が新賃料の半月分とありました。いまとなってこの賃貸条件が納得いっておりませんが、他の点は満足してます。また当店の契約期は２年間ですが、少しでも長く続けていく以上、契約期間は長いほうが良いです。３年間が相場です。
また、更新料は通常新家賃の１カ月分ですが、最近の判例で更新料は違法という見解もあり、契約前後問わず交渉すべき点でしょう。あと大事なのは明け渡し条件でしょうか。原状回復の内容を良く契約時に不動産屋に確認しておくべきです。退去する際は、少しでも支払を少なくできるよう明け渡し条件を交渉すべきです。
当店は２００６年４月１４日に契約しましたが、オープンは同年６月２７日です。工事期間にいわゆる『空家賃』が発生します。オープンまで家賃なしにしてもらった飲食店も知り合いでおります。この点も交渉可能でしょう。また不動産取得費用の入金時期ですが、２００６年３月１４日に３０万円の手付金を支払い、いわゆる『仮押さえ』をしてもらい、４月４日に残金を入金しました。国民生活金融公庫(現日本政策金融公庫)からの融資は５月２４日で、銀行からの融資入金は６月３０日でした。つまり、原則初めて飲食店をオープンする際は、物件取得費用を融資で賄うことは出来ないということです。ここ大事！
さて次に、五反田物件決定までの経緯をお話しします。２月から物件を探し始め、４人で２部隊を形成し、１都３県の主要都市をまず回り始めました。それまでにもちろん物件取得条件は４人で話し合い、１５坪～２５坪＆坪単価３万円以下を条件にしました。
・各沿線主要都市の地元不動産を回る
・飲食店物件に強い不動産屋を紹介してもらう
・各ビール会社から空き物件情報をもらう
・飲食コンサルタント会社とつながりを持つ
・個店のオーナーと知り合いになり情報をもらう
・友人や家族、知り合いすべてに飲食店をオープンすることを伝えておく
毎日２組で５件以上の物件情報を手に入れ、夕方全員集合し物件を確認検討するという日々。気に入った物件があればすぐ内見しました。これにより家賃相場や不動産業者の良し悪しを理解し、居抜き状態も分かるようになってきました。一番良いのは街の雰囲気が分かり、自分たちに合うのかというフィーリング感も理解できます。歩き回るというのは、非常に疲れますが、百聞は一見に如かず！
そのうち、自分たちの方から物件を探すより良い物件が、相手から届いてくるようになります。いわゆる表に出ていない物件達です。ビール会社さんは撤退する飲食店の情報をかなり早くから掴んでおります。常にコンタクトをとり、猛アピールをしましょう！協力者をたくさん作ることです。
五反田は縁もゆかりもなく、突然降って湧いてきた物件です。第１印象ではビジネスマンが多く、ランチで勝負が出来ると思いました。さらに夜の街でもあり、深夜帯でも集客可能。さらに周辺は超高級住宅街。不思議な街でした。平日はもちろん、土日祝でもある程度は計算出来ると考えました。物件自体は昭和５６年竣工で７階建ての１階。角地で目立つ外装を作れる外面。繁華街から少し外れるけど、月商４００万円は計算できた。近くの飲食店も数多く回り、価格相場も自分たちのイメージに見合うと判断。さらに個店が多く、横の繋がりも期待出来ました。最終的に飲食コンサルタントの代表に物件を診断して頂き、OKサインをもらったことが最大の決め手に。居抜き物件でしたが、大家さんが無償でスケルトンにしてもらえることに。
物件契約から約２ヶ月半で無事オープン。７月は４８０万円の売上をたたき出しました。無事にスタートできた喜びは忘れられません！
参考：ABC店舗 http://abc-tenpo.com/
