物件取得
★物件取得で大事なこと★
★不動産取得までに★
物件探しは本当に本当に大事です。オープンしてから他に良い物件が見つかったからといって、すぐに引っ越しできる飲食店は、よっぽど潤沢な資金がないとできません。物件を取得する前に
・物件取得費用予算の決定
・業態の決定（出店地域・場所を絞れる）
・スケルトンまたは居抜き店舗のどちらにするのか
・売上計画による月額賃料の上限の決定
・売上計画による席数・坪数の最低条件を決定
・希望出店地域の選定
まずは上記の点を良く検討し、探す物件を絞ってください。
いもたろうは
・物件取得費用予算は500万円
・業態は、和食居酒屋ダイニング風で客単価4000円
・スケルトン利用が第一優先。居抜きは引き継ぎ状態次第
・家賃は40万円まで。売上はランチ・ディナー(深夜はNG)が営業可能で、400万円の月商を目標
・１階・25席15坪以上の物件
・地域は、１都３県(千葉・埼玉・神奈川)の駅近徒歩５分以内
で、探し始めました。
結果として２００６年２月から物件を探し始め、２００６年４月１４日に五反田の物件を契約しました。五反田駅東口有楽街外れ徒歩5分１階角地15.12坪の物件。賃料は３０万円・管理費２万円・礼金１カ月・保証金２００万円・前家賃１カ月で最終的にまとめました。保証金や賃料は交渉し値引きして頂きました。物件取得費用は、２９４万円となりました。
契約の中で、更新事務手数料が新賃料の半月分とありました。いまとなってこの賃貸条件が納得いっておりませんが、他の点は満足してます。また当店の契約期は２年間ですが、少しでも長く続けていく以上、契約期間は長いほうが良いです。３年間が相場です。
また、更新料は通常新家賃の１カ月分ですが、最近の判例で更新料は違法という見解もあり、契約前後問わず交渉すべき点でしょう。あと大事なのは明け渡し条件でしょうか。原状回復の内容を良く契約時に不動産屋に確認しておくべきです。退去する際は、少しでも支払を少なくできるよう明け渡し条件を交渉すべきです。
当店は２００６年４月１４日に契約しましたが、オープンは同年６月２７日です。工事期間にいわゆる『空家賃』が発生します。オープンまで家賃なしにしてもらった飲食店も知り合いでおります。この点も交渉可能でしょう。また不動産取得費用の入金時期ですが、２００６年３月１４日に３０万円の手付金を支払い、いわゆる『仮押さえ』をしてもらい、４月４日に残金を入金しました。国民生活金融公庫(現日本政策金融公庫)からの融資は５月２４日で、銀行からの融資入金は６月３０日でした。つまり、原則初めて飲食店をオープンする際は、物件取得費用を融資で賄うことは出来ないということです。ここ大事！
さて次に、五反田物件決定までの経緯をお話しします。２月から物件を探し始め、４人で２部隊を形成し、１都３県の主要都市をまず回り始めました。それまでにもちろん物件取得条件は４人で話し合い、１５坪～２５坪＆坪単価３万円以下を条件にしました。
・各沿線主要都市の地元不動産を回る
・飲食店物件に強い不動産屋を紹介してもらう
・各ビール会社から空き物件情報をもらう
・飲食コンサルタント会社とつながりを持つ
・個店のオーナーと知り合いになり情報をもらう
・友人や家族、知り合いすべてに飲食店をオープンすることを伝えておく
毎日２組で５件以上の物件情報を手に入れ、夕方全員集合し物件を確認検討するという日々。気に入った物件があればすぐ内見しました。これにより家賃相場や不動産業者の良し悪しを理解し、居抜き状態も分かるようになってきました。一番良いのは街の雰囲気が分かり、自分たちに合うのかというフィーリング感も理解できます。歩き回るというのは、非常に疲れますが、百聞は一見に如かず！
そのうち、自分たちの方から物件を探すより良い物件が、相手から届いてくるようになります。いわゆる表に出ていない物件達です。ビール会社さんは撤退する飲食店の情報をかなり早くから掴んでおります。常にコンタクトをとり、猛アピールをしましょう！協力者をたくさん作ることです。
五反田は縁もゆかりもなく、突然降って湧いてきた物件です。第１印象ではビジネスマンが多く、ランチで勝負が出来ると思いました。さらに夜の街でもあり、深夜帯でも集客可能。さらに周辺は超高級住宅街。不思議な街でした。平日はもちろん、土日祝でもある程度は計算出来ると考えました。物件自体は昭和５６年竣工で７階建ての１階。角地で目立つ外装を作れる外面。繁華街から少し外れるけど、月商４００万円は計算できた。近くの飲食店も数多く回り、価格相場も自分たちのイメージに見合うと判断。さらに個店が多く、横の繋がりも期待出来ました。最終的に飲食コンサルタントの代表に物件を診断して頂き、OKサインをもらったことが最大の決め手に。居抜き物件でしたが、大家さんが無償でスケルトンにしてもらえることに。
物件契約から約２ヶ月半で無事オープン。７月は４８０万円の売上をたたき出しました。無事にスタートできた喜びは忘れられません！
参考：ABC店舗 http://abc-tenpo.com/
★2店舗目へ向け不動産取得活動報告（目黒物件獲得失敗）★
★物件獲得ならず！目黒物件獲得失敗経緯★
いもたろうは2店舗目を模索中です。今回目黒駅東口徒歩2分の物件獲得失敗までのお話です。失敗談となりますので、あまり参考にならないかもしれませんが・・。
2011年1月末に、目黒駅東口で割安物件がでたとの一報を受け、早速内見希望申請しました。現在、物件情報は、各ビール会社、各酒販会社、飲食物件専門不動産会社より頂いております。なかなか表には出てこない物件を取得するには、上記の会社様と懇意にすることが大事だと思います。特に1,2店舗運営の小さな飲食会社にとっては。
目黒駅東口徒歩2分 現況居酒屋『酒田屋』２１坪
〒141-0021 東京都品川区上大崎2-12-7 ワイズビルB1
賃料357,000円 共益費63,000円 合計420,000円（税別）坪単価2万円
保証金12か月 契約期間3年 造作0円
オーナー 岩波建設 http://www.iwanamikensetsu.co.jp/
仲介 アップテンポ http://www.uptempo.jp/
2/3に内見アポをとり、内外装業者様と同伴の上、物件調査。やはり人気なのか、すでに内見3件トリプルブッキング状態。地下１Ｆの物件だが、坂道を利用して公道より入店が可能で実質１Ｆ店舗。坪２万円は魅力的な物件だ。天井が低く、ダクトがむき出しになっている点が難点だが、40席確保で売上400万円、家賃は50万円まではＯＫと試算。
早速、仲介業者でもあるアップテンポに申し込みを入れ、家賃も共益費込みの50万円（税別）で提示した。すぐにテナントを選定するとの事でしたので、当店のコンセプトを書類にして、アップテンポ、岩波建設の営業担当者、ならびに社長に物件紹介感謝手紙と併せて、会社概要ほか書類を送付した。
1週間ほどしてアップテンポ営業担当者より電話があり
① 10社以上の入札申し込みあり
② 家賃50万円が最高額だという事を、入札各社に流したと ⇒ つまり期限のないオークション形式に！
『いもたろうさんは、さらに家賃を上積みしますか？』
この時点で、岩波建設のとった方法に『？』が灯り、長いお付き合いを考えると、ネガティブになったことは否めない。いもたろうとしては、初めから提示家賃以上の金額に、誠意をもって、対応＆提示してつもりである。これ以上は一切家賃上積みしない事を伝えた。
その後、東急リバブル（ちなみにこのテナントの1,2Ｆは東急リバブル）も入札に参加した情報が入り、この時点で東急リバブルに決定するのだと確信した。最終的に2/24に電話が入り、東急リバブルに決定。家賃は60万円。詳細が分かりましたらまた報告します
以下、アップテンポ営業担当者より
『東急リバブル様への選定理由ですが、
○1・2階ですでに入居済のテナントであること
○売買物件紹介等々で、今回のテナント募集の件以外にも経緯として付き合いがあること
○企業規模・総店舗数・経済条件等を勘案して総合的に判断等々
今回はテナント選定に約2週間程度かかってしまいご迷惑をお掛けしてしまいました
が、これは岩波建設様のような法人オーナーの場合は、テナント選定するために社内
決裁や社内会議等々を重ねるため決定事項に何かと期間がかかってしまうことと、東
急リバブル様の条件提示を数日待っていたことも要因だと思われます。
個人オーナーですと良いテナントが来たら即決することもあり得ますが、私が知る範
囲では、法人オーナーでのテナント選定期間が2週間というのは一般的であり、企業
によっては1ヶ月も待ったところもあります。
また、募集条件につきましては、岩波建設様の方で現テナントの酒田屋様の賃料を勘
案・社内協議して設定した金額だったのですが、想定以上に各企業様から評価してい
ただいた結果、提示額以上の条件になってしまいました。
岩波建設様の方で調査不足の部分があり、各企業様にはご迷惑をお掛け致しましたと
のお話もありました。』
これからも沢山の物件が出てくるであろう。沢山の経験を重ね、知識を得ることで、レベルアップしていきたい。お気に入りの物件に出会う日まで、日々奮闘！
いもたろうは、15坪から25坪の物件を品川区・目黒区・港区で探しております！坪単価2.5万円以下！
